【2026年】マイホームを売ったときの3,000万円特別控除｜使える条件・計算例・住宅ローン控除との関係

マイホームを売って利益が出ても、「3,000万円特別控除」を使えば、多くの場合は税金が0円になります。家の売却でもっともよく使われる特例ですが、使える期限や「親族に売ると対象外」などの条件があり、税金が0円でも確定申告をしないと使えません。

この記事では、3,000万円特別控除の条件、計算例、ほかの特例や住宅ローン控除との関係、申告に必要な書類をまとめます。ほかの特例と比べたい方は家の売却で使える特例・控除一覧もご覧ください。

※2026年11月時点の法令（国税庁タックスアンサー：令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。特例が使えるかどうかは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

3,000万円特別控除とは

自分が住んでいた家（マイホーム）を売ったとき、売却で得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引ける特例です。所有期間の長さは関係なく、買ってすぐ売った家でも使えます。

課税される譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）－ 3,000万円

• 取得費：家を買ったときの代金や購入時の手数料など（建物は経過年数分の減価償却費を差し引きます）
• 譲渡費用：売るときの仲介手数料、印紙税、測量費、立退料など

利益が3,000万円以下なら、課税される所得は0円です。取得費や譲渡費用の詳しい計算は譲渡所得税の計算方法で解説しています。

計算例：控除があるとないとでどれくらい違う？

例1：利益が3,000万円以下のケース

項目	金額
売却価格	4,000万円
取得費（減価償却後）	2,800万円
譲渡費用	150万円
利益（譲渡所得）	1,050万円
3,000万円控除後	0円 → 税金0円

控除がなければ、所有5年超でも約213万円（1,050万円×20.315％）の税金がかかるところが0円になります。

例2：利益が3,000万円を超えるケース

売却価格1億円、取得費4,000万円、譲渡費用350万円の場合、利益は5,650万円、控除後の課税所得は2,650万円です。税額は所有期間で大きく変わります。

売った年の1月1日時点の所有期間	税率	税額の目安
5年以下	39.63％	約1,050万円
5年超〜10年以下	20.315％	約538万円
10年超（軽減税率を併用）	14.21％	約377万円

所有期間は「実際に住んだ年数」ではなく「売った年の1月1日時点」で数えます。あと少しで5年・10年を超える場合は、売るタイミングをずらすだけで税率が下がることもあります。

3,000万円特別控除を使える条件

次の条件をすべて満たす必要があります。

1. 自分が住んでいる家、または住まなくなってから3年目の年末までに売る家であること（家と一緒に売る土地・借地権も対象）
2. 売った年の前年・前々年に、この特例やマイホームの譲渡損失の特例を使っていないこと
3. 売った年・前年・前々年に、マイホームの買換え・交換の特例を使っていないこと
4. 売った家や土地に、ほかの特例（収用等の特別控除など）を使っていないこと
5. 親子・夫婦など特別な関係の人に売ったものでないこと（生計を一にする親族、売却後に同居する親族、内縁関係の人、同族会社なども含む）

「住まなくなってから3年目の年末」の数え方

たとえば2024年5月に引っ越して空き家にした場合、3年を経過する日（2027年5月）が属する年の12月31日、つまり2027年12月31日までに売れば対象になります。その間に人に貸していても、この期限内に売れば使えます。

家を取り壊して土地だけ売る場合

取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなってから3年目の年末までに売ることが条件です。取り壊してから契約するまでの間に、貸駐車場などほかの用途に使っていると対象外になります。

使えない・注意が必要なケース

• 別荘やセカンドハウス：主に趣味や保養のための家は対象外。マイホームが2つ以上あるときは、主に住んでいた1つだけが対象です。
• 特例のためだけに住んだ家・仮住まい：新築中の仮住まいなど、一時的に住んだ家は対象外です。
• 親族への売却：親子・夫婦間の売買は使えません。
• 相続した実家：自分が住んでいなかった家には使えません。代わりに「相続した空き家の3,000万円特別控除」（2027年12月31日までの売却）を検討します。詳しくは相続した家を売るときの税金をご覧ください。
• 3年に1度しか使えない：前年・前々年に使っていると使えません。短期間に住み替えを繰り返す場合は注意が必要です。

共有名義の家は「1人3,000万円」

夫婦の共有名義の家なら、その家に住んでいた共有者がそれぞれ3,000万円まで控除を受けられます。夫婦2人なら合計で最大6,000万円です。ただし、控除は持分に応じた各自の利益が上限なので、持分が少ない人は3,000万円を使い切れないこともあります。各自がそれぞれ確定申告をします。

ほかの特例・住宅ローン控除との関係

特例	3,000万円控除との関係
10年超所有の軽減税率（14.21％）	併用できる
特定居住用財産の買換え特例	どちらか一方を選ぶ
マイホームの譲渡損失の特例	利益が出たら3,000万円控除、損が出たら損失の特例（同じ売却で両方は使えない）
新居の住宅ローン控除	原則として併用できない（下記）

住宅ローン控除が使えなくなるケース

住み替えで新居に住宅ローン控除を使う予定の人は特に注意が必要です。新居に入居した年とその前年・前々年に、旧居の売却で3,000万円控除を使うと、新居の住宅ローン控除は受けられません。入居した年の翌年から3年目までに旧居を売って3,000万円控除を使った場合も同じです。

どちらが得かは「売却益にかかる税金」と「住宅ローン控除で戻る税金の合計」の比較で決まります。売却益が小さく税金がもともと少ないなら、3,000万円控除を使わずに住宅ローン控除を選ぶほうが得なこともあります。住み替えの方は、売却前に税務署や税理士に試算してもらうと安心です。

税金が0円でも確定申告が必要

3,000万円控除は、確定申告をして初めて使える特例です。会社員で年末調整を受けている人も、売った翌年に自分で申告します。

• 期限：売った年の翌年2月16日〜3月15日（2026年に売った場合は2027年2月16日〜3月15日）
• 主な書類：確定申告書（分離課税用の第三表を含む）、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
• 住民票の住所と売った家の所在地が違う場合：戸籍の附票の写しなど、その家に住んでいたことがわかる書類

書類の集め方や書き方は家を売った翌年の確定申告のやり方で、手順に沿って解説しています。

よくある質問

Q. 住宅ローンが残っている家でも使えますか？

使えます。ローンの残高は関係ありません。ただし売って損が出た場合は3,000万円控除ではなく、損失を給与所得などと相殺できる特例が使えることがあります。詳しくは住宅ローンが残っている家の売り方をご覧ください。

Q. 買ってすぐ売っても使えますか？

使えます。3,000万円控除に所有期間の条件はありません。ただし控除しきれない利益には、所有5年以下の高い税率（39.63％）がかかります。築浅の家を売るときの注意点もあわせてご覧ください。

Q. 店舗併用住宅は？

住まいとして使っていた部分だけが対象です。床面積などで居住用部分と店舗部分に分けて計算します（居住用部分がおおむね90％以上なら全体を居住用として扱えます）。

まとめ

• マイホームの売却益から最高3,000万円を差し引ける。所有期間は問わない
• 住まなくなってから3年目の年末までに売る、親族に売らない、前年・前々年に使っていない、が主な条件
• 10年超所有なら軽減税率と併用できる。新居の住宅ローン控除とは原則併用できない
• 税金が0円でも確定申告が必要

控除を使えるかどうかは売却価格によっても変わります。まずはいくらで売れそうかを知り、利益がどれくらい出るかを見積もるところから始めましょう。

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