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買ったばかりの家や新築マンションを売る時のポイント

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2019.04.19

新築の戸建やマンションを買ったけれど、買ってすぐに手放すことになった場合、どれぐらいの価格で売れるのでしょうか?

また、どんな点に気をつけなければならないのでしょうか?

離婚や転勤、介護に伴う転居など、マイホームを手放す理由は人それぞれ。

近所の人の折り合いが悪く、引っ越しせざるを得なかったり、周辺環境との相性が悪く、泣く泣く家を手放さなければならなくなったりと、いろいろな事情があります。

どんな事情で家を売るにしろ、売ると決まったら早めに手放すのが吉です。

不動産の価格は築年数の経過とともに下落しておくもの。

また、持っているだけで維持費や税金が発生するため、所有期間が無駄に伸びれば伸びるほど赤字が増えていくことになります。

築浅物件を売却する難しさ

築浅の物件というと、比較的安価にきれいで新しい家という魅力的な物件に感じますが、売り手の視点で考えるとそれほど良いことばかりではありません。

最も気になるのがいくらで売れるかという問題ですが、新しいからと言って必ずしも高く売れるとは限りません。

不動産価格は築年数だけでなく、エリアにも大きく影響されるためです。

また、いくら築年数が浅くても、新築物件ではなく中古物件。価格だけでなく制度や法律面でも不利な扱いになります。

買い手の視点で考えると「どうして新しい家を売ることになってしまったのか」という問題も気になるところです。

あまり新しい家を安く売っていると、かえって怪しまれる原因になりかねません。

今回は、築浅の戸建住宅・マンションを売却する時に気をつけるべきポイントと、注意点について解説していきます。

住宅ローンは完済しなければならない

ほとんどの人が家を買うために住宅ローンを組んでいるはずです。

買ったばかりの家を売る場合、そうした住宅ローンが残っている人がかなりの割合を占めているでしょう。

住宅ローンの残った物件を売却する場合、残り残債の大小に問わず、ローンは全て返さなければなりません。

住宅ローンの残った住宅には買い手がつかないためです。

住宅ローンを組む際には「抵当権」を設定します。

抵当権は、ローンの支払いが滞った時、金融機関が物件を差し押さえる権利です。

住宅ローンを組む際に、司法書士などに依頼して登記簿に抵当権に関する登記を行ったはずです。

この抵当権は、住宅を売却した後も残ります。

住宅が他の人の手に渡っていたとしても、売主がローンの返済を滞らせてしまうと、住宅は金融機関に差し押さえられてしまいます。

せっかく買った住宅も売主の都合で取り上げられてしまうのではたまったものではありません。

当然ローンが残った住宅を買おうという人は現れないでしょう。

抵当権が残っている、つまりローンの残債が残っている限り、家を売るのは無理です。

残ったローン残高については、住宅の売却代金などから支払う必要があります。

もし売却額が残債に満たなかった場合、残りの金額については持ち出しになります。

新築に比べて築浅中古はどの程度安くなるのか

住宅の売却代金で残りの住宅ローンを返済しなければならない以上、家をできるだけ高く売らなければ大赤字になってしまいます。

では、築浅物件は購入時の価格に比べて、どの程度の金額で売れるものなのでしょうか?

実は、中古物件の場合その価格を大きく左右するのは築年数ではありません。

どこに家が建っているかが最も重要なポイントになります。

不動産価格は築年数によって下がっていきますが、減少幅は人気エリアと不人気エリアで大きく異なります。

例えば戸建ての木造住宅の場合、一般には築20年にもなると物件の価値はほとんどなくなってしまうとされています。

しかし人気のエリアの場合、同じ「ほぼ価値なし」に到達するまで30年から40年以上かかる場合があるのです。

この傾向は、何十年と経過した中古物件だけでなく、築浅物件でも同様です。

人気エリアの物件なら新築購入時に近い金額で売れる可能性がありますが、全く同じ仕様・築年数でも不人気エリアでは購入価格よりも大きく下回る金額でしか売ることができません。

残念ながら、こだわって建てたお気に入りのマイホームでも、立地が悪いと高値で売るのは難しいです。

ちなみにここで言う「人気エリア」というのは人口が多い地域という意味ではなく、住みたい街ランキングなどに表される、地域の持つイメージに大きく影響されたものです。

吉祥寺や横浜、最近では再開発により人気が急上昇した武蔵小杉などがあげられます。

イメージが良く人気の地域は、人が集まるのはもちろん、投資も活発になるため不動産価格も全体的に上昇します。

結局の所、築浅物件がいくらになるかは経過年数ではなく地域相場に大きく左右されます。

何年住んだかということから計算することはできないため、不動産業者に一度査定してもらわなければ売却価格はわかりません。

一度も住んでいなくても中古になるケースも多い

購入後、一度も住むことなくマイホームを売却する場合、新築になるのでしょうか? それとも中古になるのでしょうか?

心情的には新築としたいとことですが「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)という法律で新築物件の基準について以下のように定められています。

・新たに建設された住宅で一度も人が住んでいないもの
・建設工事の完了から1年以内

つまり、一度も住んでいなかった場合でも、完成から1年以上経過してしまうと中古物件という扱いになります。

特に完成からしばらくたった建売住宅を購入した場合などは、購入後に即中古物件としか売れなくなってしまうという事態になりやすいです。

築浅物件が中古として扱われるデメリット

築浅の物件は、新しくきれいな物件が新築よりも手頃な価格で手に入ります。

供給数も非常に少ないため、競争率の高い物件でもあります。

全く住んでない家なら、たとえ完成後1年以上経過していたとしても、住む人からすれば新築とほぼ変わりません。

このように購入者からすれば良いところばかりに見える築浅中古物件ですが、いくつか気をつけなければならない点もあり、購入をためらわせる原因や、価格を下げる要因になっています。

固定資産税の特例対象外

新築の戸建て住宅の場合、120平方メートルまでの住宅なら固定資産税が3年間半額になる特例措置があります。

新築マンションの場合、耐火建築物になるため半額期間は5年になります。

しかし中古住宅の場合、その特例が適用されなかったり期間が短くなってしまったりしてしまいます。たとえ築浅でも同様です。

買い手からすれば、最低でも固定資産税の特例がないぶんだけ物件価格が安くなくては、購入する気にはなれません。

瑕疵担保責任の期間が短くなる

瑕疵とは傷や欠点のこと。不動産の場合、売り手が売却後一定期間物件の瑕疵について責任を負わなければならない決まりになっています。

新築物件の場合、住宅の品質確保の促進等に関する法律により、新築住宅の建築請け負う契約における請負人・新築住宅の売買契約における売主は10年間の瑕疵担保責任を負うことが定められています。

この法律により、新築住宅の購入者は欠陥住宅から守られています。

しかしこの10年間の瑕疵担保責任があるのは新築物件のみです。

どんなに築浅で、一度も住んでいない住宅だったとしても、中古住宅に分類されてしまっては適用されなくなってしまいます。

中古住宅にももちろん瑕疵担保責任はありますが、個人の売主の場合、数ヶ月から1~2年という短期間になります。

瑕疵担保責任の観点で考えると、どんなに築浅でも中古物件と新築物件では瑕疵が見つかった場合のリスクは全く異なります。

新築物件と比べて相応に価格が安くなければ、デメリットの大きい築浅中古物件を購入するのはためらわれてしまいます。

経年劣化

築浅物件や全く使われてない物件でも、建築から時間が建てば少しずつ家のあちこちが劣化していきます。

屋根や壁は10年から20年で貼り替え・塗替えが必要になりますし、給湯設備などは10年で交換の目安になります。

そうした設備の交換・メンテナンスには数十万円から数百万円の費用がかかることになります。

新築物件を購入した場合、修繕費がかかるのは10年後になりますが、築5年の物件を買った場合は5年後には修繕の時期を迎えることになってしまいます。

ローンを組んで家を買っていたとしても、購入から間もなく多額の修繕費用がかかるのは痛いものです。

売却時の価格は、こうした設備等の耐久性や、交換時期・費用なども考慮して決定する必要があります。

売却時にかかる費用

不動産を売るには様々な手続きと手数料が発生します。

築浅マイホームを売る際は、ローンの返済以外にも、次のような各種手数料の支払いが必要になるということを覚えておいてください。

仲介手数料

仲介した不動産業者に対する手数料は、物件価格に応じて決定されます。

手数料の上限は法律で定められており、400万円以上の売買の場合、売却価格×3%+6万円(税別)が上限となっています。

例えば3000万円の物件の場合、3000万円×3%+6万円=96万円が仲介手数料の上限になります。

仲介手数料の支払うタイミングは不動産業者によります。

契約時に半分、残り半分を決済時に支払う業者もあれば、全額決済時に支払う場合もあります。

印紙代

不動産の売買契約書には契約金額に応じた印紙の貼り付けが必要です。

印紙代は、1000万円超~5000万円で1万円、5000万円超~1億円で3万円になります。(2020年度以降は倍額になるため注意)

契約書は2通作成しそれぞれで1通ずつ保管することになりますが、両方に印紙を貼らずに一方にのみ貼つけ、コピーを保管するというケースも多いです。

この場合、印紙代は折半にするのが普通です。

ローンに関する手数料

住宅ローンの返済にも費用がかかります。

金融機関によっては、ローンの繰り上げ返済に手数料を必要とします。

手数料の有無や金額は金融機関によって異なります。

ローンを完済できれば抵当権を外すことができますが、この手続きにもお金がかかります。

まず依頼する司法書士に報酬が1件1万円ほど。そして抵当権抹消登記には1件1千円(土地と建物にかけている場合は2件になるため2千円)かかります。

売却益に対する税金

マイホームを売却し、3000万円以上の利益が出た場合は課税対象となるため注意が必要です。

あまり多いケースではありませんが、万が一税金がかかると大きな金額になるため注意が必要です。

マイホーム以外の不動産で、5年以内の所有の場合、所得税と住民税の合計税率は39.63%となります。

例えば300万円の利益が出た場合、約119万円もの税金を支払うことになります。

買い手は「なぜ家を売るのか」が気になる

築浅物件の購入者からすれば、「どうして購入後まもない住宅を売ることになってしまったか」というのは気になるポイントです。

売主の離婚や介護、転勤などプライベートな理由なら気にする必要はありませんが、なにか家や周辺環境に原因があったのなら大問題です。

既に説明したように、売主には瑕疵担保責任があります。

この場合の瑕疵には、住宅の欠陥・不具合以外にも周辺環境や心理的要因も含まれます。

また、瑕疵について売主が知らなかった場合でも売主に責任が問われることになります。

知らなかった瑕疵については瑕疵担保責任に特約をつけることで責任を回避することができますが、知っていたことについては責任を負うことになります。

万が一不都合を隠したまま契約してしまった場合、契約の解除を請求されたり、損害賠償を請求されたりすることになります。

プライベートな理由で売却するなら詳しく話す必要はありませんが、それ以外が原因で第三者の視点からも明らかな瑕疵と考えられる場合は、必ず買い主に説明しましょう。

ではどんな瑕疵であれば説明するべきなのでしょうか?

いくつかの例をあげてみましょう。

住宅の欠陥・不具合

雨漏りやシロアリ、傾斜、地盤沈下、設備の異常・不具合など。

誰の目から見ても問題点が明らかであるため、価格には影響しますが、説明さえきちんと行っていれば後から認識の相違によるトラブルが発生することは少ないでしょう。

周辺環境

騒音・異臭・日照などが原因の場合、数値化することができるため、客観視が可能です。

ただ、どの程度を不快とするかは個人により、どこまでが瑕疵でどこまでは違うのかという線引きは難しいところです。

展望や近隣住民との相性などは個人の好みや資質に影響される部分も多く、極端な場合でなければ瑕疵として説明する必要がないケースもあります。

心理的瑕疵

事故や自殺でなくなった人がいる場合、たとえ直接的な害がなくても瑕疵として説明するべきです。

一般的に、こうした事故物件は回避されるためです。

ただし、亡くなってから年月が経過している場合や、以前の所有者の元で起こった場合などは、瑕疵と判断されないこともあります。判断が難しければ不動産業者に相談してみると良いでしょう。

築浅物件と新築物件は違う

できて間もない新しい築浅物件なら、新築物件に近い条件や価格で売ることができるように思えますが、実際にはそう良い条件で売るのは難しいです。

まず、住宅ローンが残っているならローンの完済が必須です。

住宅の売却代金で返済できればよいのですが、足りない場合は別に資金を用意しなければなりません。

売却時には仲介手数料など、様々な手数料が発生する点にも注意が必要です。

ローンや手数料の支払いを考えると、できるだけ物件は高く売りたいのですが、新築物件に比べると築浅中古物件は価格・制度の両面で不利です。

よほど立地に恵まれた物件でない限り、新築に近い価格で売るのは困難でしょう。

しかしだからといって、あまり安い値段をつけすぎるとそれはそれで買い手に「どうして売ることになったのか」という不信感を抱かせる原因になります。

築浅物件を売却する際は、周辺価格の相場をチェックし、適切な価格設定をすることが重要です。

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