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売却する前に知っておきたい!マンションの比準価格の評価方法とは

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2018.01.22

マンションとは

マンションは、新築マンションと中古マンションとに区分することができます。

新築マンションとは、建築後入居者がおらず、なおかつ一定期間を経てないマンションのことを指します。そして中古マンションとは、新築マンション以外のマンションのことをいいます。マンションを居住用(家)として売却する場合、市場価格を反映する比準価格を重視して評価することが必要です。

マンションの評価方法

新築マンションの評価方法

新築マンションを購入したものの、一度も入居をせず短期間のうちに売却する場合は、類似のマンションの分譲事例から比準して評価額を求める方法が簡便であり、算出結果も正確です。

算式は簡便法である路線価比較法をマンション用に改良したものとなります。

1uあたり取引事例価格×事情補正×時点修正×(対象マンション敷地の路線価÷事例マンション敷地の路線価)×一棟の建物に係る要因比較×専有部分に係る要因比較=1uあたり比準価格

事情補正や時点修正については、収集した取引事例について行います。例えば、分譲開始から数ヶ月間も未成約物件が残っているような場合には、価格設定が高すぎたことが想定されるため、適正と思われる価格に減額補正する必要があります。

また、時点修正は、統計データのマンション取引価格の推移(不動産流通機構のマンション流通価格の推移)に基づいて行われます。さらには、マンションの場合は土地の場合とは異なり、要因比較を敷地に係る要因比較、一棟の建物に係る要因比較、専有部分に係る要因比較に分けて行います。なお、敷地に係る要因比較は路線価比較によって行います。

マンションが存在する一棟の建物に係る個別的要因は下記のとおりです。

  • 建築(新築、増改築または移転)の年次
  • 面積、高さ、構造、材質等
  • 設計、設備等の機能性
  • 施工の質と量
  • 玄関、集会室等の施設の状態
  • 建物の階数
  • 建物の用途および利用の状態
  • 維持管理の状態
  • 居住者、店舗等の構成の状態
  • 耐震性、耐火性等建物の性能
  • 有害な物質の使用の有無およびその状態

マンションが存在する一棟の敷地に係る個別的要因は下記のとおりです。

  • 敷地の形状および空地部分の広狭の程度
  • 敷地内施設の状態
  • 敷地の規模
  • 敷地に関する権利の態様

マンションが存在する一棟の建物およびその敷地に係る個別的要因は下記のとおりです。

  • 敷地内における建物および附属施設の配置の状態
  • 建物と敷地の規模の対応関係
  • 長期修繕計画の有無およびその良否ならびに修繕積立金の額

専有部分に係る個別的要因は下記のとおりです。

  • 階層および位置
  • 日照、眺望および景観の良否
  • 室内の仕上げおよび維持管理の状態
  • 専有面積および間取りの状態
  • 隣接不動産等の利用の状態
  • エレベーター等の共用施設の利便性の状態
  • 敷地に関する権利の態様および持ち分
  • 区分所有者の管理費等の滞納の有無

築年数の浅い新築マンションで、なおかつ高層階の住戸であり、さらに南向きで眺望が良いなどの条件がそろっていれば、居住用の家として高く売ることが可能となります。また、景気の良い状況であれば新築分譲価格と比べて評価額が値上がりし、譲渡所得が発生する可能性もあります。その際は、所得税などの税金を納付する必要があります。

中古マンションの評価方法

中古マンションの評価額を算出するにあたっては、市場で実際に成立した取引事例を収集します。評価額を算出するための計算式は、先述の新築マンションにおけるものと同じです。

新築マンションの場合は階層による評価額の差が大きいですが、中古マンションの場合は、マンションごとにある程度の評価水準が形成されるため、新築マンションほど階層によって評価額の差が生じません。また、中古マンションの場合は、管理状態の良否や、これまで積み立てられてきた修繕積立金の金額なども、評価に影響を及ぼします。

家として居住してきた中古マンションを高く売ることができるケースとしては、マンションの管理状態や日照の良さなどの条件は欠かせません。また立地の良さも同様です。

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