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【譲渡所得税】家の売却益にかかる税金の計算方法と節税方法

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2018.01.22

どんな時に税金がかかるの?どうやって計算しているの?

家を売却した時、譲渡所得が発生すると納税義務が生じます。この税金は高額になるケースもあるので必ず事前に確認しておかなければなりません。

不動産譲渡所得という言葉は一般に広く知られるようになりましたが、『どんな時に』や『税額の計算方法』など、掘下げた内容まで理解している方は意外に少ないはずです。これらは税金の計算を行う上では非常に重要な事なので、正確な知識を身につけて下さい。

どんな時に譲渡所得が発生するのか?

まれに、『住宅ローンの残債金額よりも高く売れた時』、と勘違いする方がいるのですがこれは誤りです。譲渡所得とは、不動産売却で得た利益の事を言うので、『購入価格よりも高く売却できた時』に発生します。相続や贈与など様々なケースがありますが、家の売却をする場合、基本的には不動産価値が上昇していなければ心配する必要はありません。

税額の計算方法は?

購入時よりも高く売る事ができるので、課税されるのは仕方ありません。税額の計算方法は、『不動産譲渡所得×税率』と単純明快な方法です。電卓を利用すれば間違える事はありません。

ですが、2点の注意点があります。『不動産譲渡所得金額の計算方法』と『所有期間による税率の違い』です。

譲渡所得を計算する時、うれしい事に『経費』が認められています。不動産の購入、売却には諸経費が必要となるので、これらの項目を経費として利益から差し引く事が可能です。

経費として認められる一例は

  • 仲介手数料
  • 契約書に貼付する印紙
  • 登記費用
  • 不動産取得税  など

これらの経費も考慮し、『売却金額-(購入諸経費+売却諸経費+購入価格)』にて譲渡所得を計算します。

次に税率の違いですが、所有期間に応じて以下のような違いがあります。

長期譲渡所得(所有期間5年超):譲渡所得×20.315%(所得税:15.315% 住民税:5%)

短期譲渡所得(所有期間5年以下):譲渡所得×39.63%(所得税:30.63% 住民税:9%)

譲渡所得は、分離課税となるので所有期間が5年以下の場合は多額の税金が発生する事となります。

節税する方法はないの?

先述の通り、譲渡所得は他の所得と合算せず、分離課税するので基本的には節税する方法がありません。このような状況のため「高く売る事ができてもメリットが少ないな」と思う方もいるかもしれませんが、そんな事はありません。現在は時限措置として複数の税制優遇制度が設けられているので、これらを利用して頂くと大きく節税できるケースもあるはずです。

3,000万円の特別控除

家を売却した際に発生した不動産譲渡所得に対して、一定の要件を満たしていれば3,000万円として所得から控除できるという特例です。つまり、3,000万円以内の譲渡所得であれば無税となります。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超える家を売却した場合、一定の要件を満たしていれば通常よりも低い税率で税金の計算をする事ができます。

10年超:14.21%(所得税:10.21% 住民税:4%)

通常の税率は20.315%(所得税:15.315% 住民税:5%)なので、長期間所有しているほど、優遇される制度です。ただ、1点注意事項があります。譲渡所得が6,000万円を超える部分に関しては通常の税率にて税金の計算を行います。家の売却で、ここまで高額な利益が出るケースはまれなので、過度に意識する必要はありません。

居住用財産の買換え・交換の特例

家の買換えや交換を行った場合、一定の要件を満たしていれば『譲渡をなかったものとみなす』や『譲渡所得金額を低くする』事ができる特例です。

ケース1:譲渡所得よりも買換え資産の価格が高い時

所得はなかったものとみなされ、課税される事はありません。

ケース2:買換え資産よりも譲渡所得の方が高い時

譲渡所得のうち、買換え資産の取得に充てられなかった部分に対してのみ課税されます。

今回、ご紹介した特例には記載しきれていない適用要件がありません。個別要件も関係してくるので、必ずご自身で確認作業を行って下さい。これらの特例は税務署からのアナウンスがされる事はありませんので、利用可能な優遇税制は必ず利用して下さい。

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