相続した家の売却にかかる税金｜相続税の計算方法と6つの注意点

相続税の計算方法

相続税の基礎控除

家などの資産を相続した場合には、相続税という税金を課せられます。相続税の基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）となり、法定相続人が3人であれば、4,800万円までが控除されます。

計算方法

仮に、相続人は長男と次男と長女の3人のみとし、法定相続分は各人が3分の1ずつとします。そして遺産の内訳は、時価の場合5億100万円となり、評価額では2億2,800万円となったとします。相続税の計算はこの金額が出発点となります。時価は、相続税という税金を計算する際には関係ありません。

次に、相続税の計算方法として、2億2,800万円から基礎控除額を差し引いて課税遺産総額を計算します。基礎控除額は、3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）ですので、4,800万円です。つまり、課税遺産総額は1億8,000万円となります。そして、法定相続人の相続額は一人あたり6,000万円となります。

そして、下記の相続税の速算表に基づいて納税額を計算します。

• 法定相続分に応ずる相続額が1,000万円以下は、税率が10％
• 法定相続分に応ずる相続額が1,000万円超3,000万円以下の場合は、税率が15％かつ控除額が50万円
• 法定相続分に応ずる相続額が3,000万円超5,000万円以下の場合は、税率が20％かつ控除額が200万円
• 法定相続分に応ずる相続額が5,000万円超1億円以下の場合は、税率が30％かつ控除額が700万円
• 法定相続分に応ずる相続額が1億円超2億円以下の場合は、税率が40％かつ控除額が1,700万円
• 法定相続分に応ずる相続額が2億円超3億円以下の場合は、税率が45％かつ控除額が2,700万円
• 法定相続分に応ずる相続額が3億円超6億円以下の場合は、税率が50％かつ控除額が4,200万円
• 法定相続分に応ずる相続額が6億円超の場合は、税率が55％かつ控除額が7,200万円

このため法定相続人それぞれの相続税額は、6,000万円×30％?700万円で計算できるため、1,100万円となります。

相続した家を売却する場合の6つの注意点

国への譲渡

相続税を支払うことができず、土地や建物（家）を物納するケースがあります。しかし相続税額を超える額を物納してしまった場合には、差額が過誤納金として国から還付されます。ところが、この差額については非課税の対象とならず、国への不動産売却という扱いとなり、譲渡所得が発生した扱いとなりますので、物納する際には注意が必要です。

相続した不動産を売却したときの取得費の計算

相続した不動産を売却した場合の取得費については、被相続人（死亡した人）が取得したときの取得費が引き継がれますので、取得費に関する記録は処分せず保存しておくことが大切です。

相続税の申告期限後3年以内に不動産を売却したとき

このケースでは、売却した不動産の取得費を加算できるケースがありますので、相続税を申告する前に税理士などへ確認することが必要です。

数十年前に相続して、名義変更していない不動産を売却したとき

相続した時期は数十年前だが、登記簿の変更登記をしない人は多くいます。そして、相続してから数十年経過してから、相続した不動産を高く売ることができたため相続税を課せられるのではないかと懸念する人がいます。しかし、相続税の時効は5年10ヶ月となっているため、この期間を経過していれば相続税を納税する必要はありません。

遺産分割されていない不動産の売却

遺産分割が明確となっていない状態で、相続した不動産を売却するケースもあります。特に地価が値上がりしていて高く売ることができる状況のケースです。このようなときは、不動産売買契約を結ぶ前の時点で遺産分割協議を済ませておくことが必要です。

遺産分割協議の結果、共有となっている土地

遺産分割協議の結果、相続した土地が共有持ち分となり、共有登記となるケースもあります。そして後日、共有登記となっている土地をひとりの相続人名義に一本化させるケースがあります。これは不動産の売買もしくは贈与にあたりますので、注意が必要です。