【2026年】住宅ローンが残っている家は売れる？残債がある場合の売り方・オーバーローン・任意売却

住宅ローンが残っている家も売ることはできます。ただし、引き渡しの日までにローンを全額返して、銀行の「抵当権」を外すことが条件です。売却代金でローンを返しきれるかどうかで、進め方が大きく変わります。

この記事では、まず確認すべきこと、返しきれる場合（アンダーローン）と返しきれない場合（オーバーローン）の売り方、任意売却、売って損が出たときの税金の特例まで解説します。

※2026年11月時点の法令（国税庁タックスアンサー：令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。特例が使えるかどうかは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

住宅ローンを借りると、家と土地には銀行の抵当権が設定されます。返済が滞ったとき、銀行が家を売って回収できる権利です。抵当権が付いたままの家は、買主にとって「いつ銀行に取り上げられるかわからない家」なので、普通は誰も買いません。

そのため実際の売却では、買主から受け取った代金でその日のうちにローンを完済し、同時に抵当権を抹消するという流れで進めます。手元に完済できるお金がなくても、売却代金で返せれば問題ありません。

ローンの残高：返済予定表、毎年届く残高証明書、ネットバンキングで確認できます。正確な一括返済額は銀行に問い合わせます。
家がいくらで売れそうか：不動産会社の査定で確認します。1社だけだと高すぎたり低すぎたりするので、複数社の査定を比べるのが基本です（査定額が妥当か見極める方法）。

このとき、売却にかかる費用も差し引いて考えます。

手元に残るお金＝売却価格－売却の費用－ローン残高

この計算がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンです。

売却代金でローンを完済できるので、普通の売却と同じ流れで進められます（家の売却の流れ参照）。ローンが残っている家ならではのポイントは次のとおりです。

方法	内容	向いている人
① 自己資金で不足分を払う	貯金などで差額を払って完済する	不足額が手元資金で払える人
② 住み替えローンを使う	新居のローンに、旧居で返しきれなかった分を上乗せして借りる	住み替えで新居を買う人（審査は厳しめ）
③ 売らずに貸す	家賃でローンを返しながら、残高が減るのを待つ	家賃でローン返済と諸経費をまかなえる人（銀行の承諾が必要な場合あり）
④ 売る時期を待つ	返済を続けて残高を減らしてから売る	急いで売る理由がない人
⑤ 任意売却	銀行の同意を得て、ローンが残るまま売る	返済が難しく、滞納しそうな・している人

まずは本当にオーバーローンかを確かめることが大切です。査定額は会社によって数百万円違うこともあるため、1社の査定だけで「売れない」と判断するのは早すぎます。売り方を工夫すれば高く売れることもあります（家を高く売るコツ）。

新居の価格以上の金額を借りることになるので、返済額が増え、審査も通常より厳しくなります。新居の価値より借入額が大きい状態から始まるため、将来また売るときにオーバーローンになりやすい点にも注意しましょう。

住宅ローンは本人が住むことを前提にした低金利のローンです。転勤などやむを得ない事情なら認められることが多いですが、無断で賃貸に出すと契約違反になるおそれがあるため、必ず銀行に相談します。また、住まなくなって3年目の年末を過ぎると、売るときに3,000万円特別控除が使えなくなる点にも注意が必要です。

返済が苦しくなった人が、銀行（債権者）の同意を得て、ローンを完済できない金額で家を売る方法です。返済の滞納が続くと、最終的に銀行は裁判所を通じて家を競売にかけます。任意売却は、その前に市場で売る方法です。