【2026年】離婚で家を売る・分けるときの税金と住宅ローン｜財産分与の注意点

離婚するとき、夫婦で住んでいた家をどうするかは大きな問題です。「売って現金で分ける」か「どちらかが住み続ける」かで、税金・住宅ローン・名義の手続きが大きく変わります。

この記事では、離婚時の家の分け方の選択肢、住宅ローンが残っている場合の注意点、財産分与にかかる税金を解説します。

※2026年11月時点の法令（国税庁タックスアンサー：令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。特例が使えるかどうかは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

離婚時の家の分け方は大きく3つ

方法	メリット	注意点
① 売って現金で分ける	公平に分けやすく、ローンや名義の問題を清算できる	ローンが売却価格を上回ると不足分の手当てが必要
② どちらかが住み続け、名義をその人に移す	子どもの学校や生活環境を変えずに済む	相手の持分を買い取るお金や、ローンの借り換えが必要になることが多い
③ 名義・ローンはそのままで、一方が住み続ける	手続きが少なく、すぐに決められる	ローンを払う人が返済をやめるリスクが残る。銀行との契約違反になる場合も

③は一見手軽ですが、何年も後にトラブルになりやすい方法です。離婚後に相手が返済をやめると、住んでいる側が家を失うおそれがあります。できれば①か②で、離婚のタイミングで清算しておくのが安心です。

まず確認すること

1. 家の名義：登記事項証明書で、誰が何分の何の持分を持っているかを確認します。
2. 住宅ローンの名義と残高：単独ローンか、ペアローン・連帯債務・連帯保証かで、離婚後の扱いが変わります。
3. 家の今の価値：財産分与は「今の価値」で考えます。不動産会社の査定を複数社で比べると、話し合いの基準になります（査定額が妥当か見極める方法）。

家の価値からローン残高を引いた金額が、分ける対象の「家の財産価値」の目安になります。

住宅ローンが残っている場合の注意点

• ローンの名義は勝手に変えられない：夫婦の話し合いで「妻がローンを引き継ぐ」と決めても、銀行の承諾がなければ契約上の債務者は変わりません。実際には、住み続ける人が自分の名義でローンを借り換えるのが一般的です。
• 連帯保証・連帯債務は離婚しても外れない：外すには、借り換えや別の保証人を立てるなど、銀行との交渉が必要です。
• 売却価格よりローンが多い（オーバーローン）場合：売るには不足分を自己資金などで埋める必要があります。選択肢は住宅ローンが残っている家の売り方で詳しく解説しています。

財産分与と税金

売って現金で分ける場合

第三者に売るので、通常の売却と同じく、利益が出れば譲渡所得税がかかります。共有名義なら、持分に応じてそれぞれが申告します。自分が住んでいた家なら、共有者それぞれが3,000万円特別控除を使えるので、多くの場合は税金がかかりません。

すでに別居して家を出ている人も、住まなくなってから3年目の年末までに売れば3,000万円控除の対象です。別居が長引くと期限を過ぎてしまうことがあるので注意しましょう。

家そのものを相手に渡す場合（渡す側）

財産分与で家（または自分の持分）を相手に渡すと、渡した側が「その時の時価で売った」とみなされ、譲渡所得の課税対象になります。お金を受け取っていなくても、時価が取得費より高ければ税金がかかることがある点に注意が必要です。

3,000万円特別控除は、夫婦など特別な関係の人への譲渡には使えません。一般的には、離婚が成立した後に財産分与として渡せば、相手はもう配偶者ではないため控除の対象になり得るとされています。分与の時期と方法で税金が変わるので、離婚協議書を作る前に税務署や税理士に確認しましょう。

家を受け取る側

• 贈与税：財産分与として受け取った財産には、原則として贈与税はかかりません。ただし、分与の額が婚姻中の協力で得た財産などを考えても多すぎる場合や、税金逃れのための離婚と認められる場合は課税されます。
• 名義変更の登録免許税：財産分与による所有権の移転登記には、固定資産税評価額の2％の登録免許税がかかります。不動産取得税の扱いは都道府県税事務所に確認しましょう。
• 将来売るときの取得費と所有期間：分与を受けた日に、その時の時価で取得したものとされます。所有期間も分与を受けた日から数え直すので、分与から5年以内に売ると短期（39.63％）の税率になる点に注意が必要です。

財産分与の期限

財産分与は離婚後でも請求できますが、期限があります。2026年4月1日施行の民法改正で、請求できる期間が離婚から2年から5年に延びました（施行前に離婚した場合は従来の2年が適用されます）。それでも時間がたつほど話し合いは難しくなるので、離婚の際に決めておくのが基本です。

話し合いから売却までの流れ

1. 家の名義・ローン残高・連帯保証の有無を確認する
2. 複数社の査定で家の価値を把握する
3. 売るか、どちらかが住むかを話し合う
4. 決めた内容を離婚協議書（できれば公正証書）にまとめる
5. 売る場合は売却活動、住む場合は名義変更とローンの借り換え
6. 翌年の確定申告（確定申告のやり方）

売却の進め方は家の売却の流れもあわせてご覧ください。早く現金化したい場合は買取という方法もありますが、価格は仲介より低くなるのが一般的です。

まとめ

• 家の分け方は「売って分ける」「一方が住み名義を移す」「そのまま住む」の3つ。名義・ローンをそのままにする方法はトラブルが残りやすい
• ローンの名義変更や連帯保証の解除には銀行の承諾が必要
• 売って分けるなら、共有者それぞれが3,000万円控除を使える可能性がある
• 家を渡す側には時価での譲渡所得課税。控除が使えるかは分与の時期で変わる
• 受け取った側は、分与日から所有期間を数え直す

どの方法を選ぶにしても、まずは家の今の価値を知ることが話し合いの出発点です。