【2026年】家を買った金額がわからない！取得費不明の5％ルールと税金を減らす方法

実家を相続して売ろうとしたら、親がいくらで買ったのかわからない――。家の売却ではよくあることですが、買った金額（取得費）がわからないと、売却価格の5％しか経費として認められず、税金が大きく増えることがあります。

この記事では、取得費がわからないときの「5％ルール」の仕組み、税金がどれくらい変わるか、購入価格を探す方法を解説します。

※2026年11月時点の法令（国税庁タックスアンサー：令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。特例が使えるかどうかは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

家を売ったときの税金は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いた利益（譲渡所得）にかかります。

譲渡所得＝売却価格－（取得費 ＋譲渡費用）－特別控除

取得費は、土地はその購入代金と購入時の手数料など、建物は購入代金などから所有期間の減価償却費を差し引いた金額です。取得費が大きいほど利益が小さくなり、税金が減ります。計算方法の全体は譲渡所得税の計算方法をご覧ください。

買ったときの金額がわからない場合は、売却価格の5％を取得費にできます。これを「概算取得費」といいます。たとえば3,000万円で売れた家なら、取得費は150万円です。

また、実際の取得費がわかっていても、それが売却価格の5％より少ない場合は、5％を使えます。何十年も前に安く買った土地などでは、こちらが有利になることもあります。

売却価格3,000万円、譲渡費用100万円、所有期間5年超（税率20.315％）、特例なしの場合で比べます。

取得費がわかるかどうかだけで、税金が300万円以上変わることがあります。売る前に、購入価格を探す価値は十分にあります。

相続や贈与で取得した家は、相続したときの評価額ではなく、亡くなった人（贈与した人）が買ったときの金額と時期を引き継ぎます。所有期間も亡くなった人が買った日から数えるので、多くの場合は長期（5年超）の税率になります。

そのため、相続した実家を売るときは、親や祖父母が買ったときの書類を探すことになります。相続した家の売却全体は相続した家を売るときの税金で解説しています。相続税を払っている場合は、その一部を取得費に加算できる特例もあります。

次のような書類や記録が見つからないか確認しましょう。

探すもの	わかること・探し方
購入時の売買契約書	もっとも確実。権利証（登記識別情報）と一緒に保管されていることが多い
建築請負契約書・工事代金の領収書	注文住宅で建てた場合の建物代金
購入時のパンフレット・重要事項説明書	分譲マンション・建売住宅の販売価格
住宅ローンの金銭消費貸借契約書・返済予定表	借入額から購入価格の手がかりがつかめる
預金通帳の記録	手付金や代金の支払い記録
過去の確定申告書の控え	住宅ローン控除の申告書に取得価額が書かれていることがある
購入した不動産会社・ハウスメーカー	当時の記録が残っていれば、写しをもらえる場合がある

建物の建築価格がわからない場合、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価額表」（建築年・構造ごとの1㎡あたりの単価）をもとに建物の取得費を計算する方法があります。土地の価格はこの方法では出せません。使えるかどうかは、税務署や税理士に確認しましょう。

「当時の相場からするとこのくらいのはず」といった推測や、土地の価格指数から逆算した金額は、税務署に認められないことがあります。根拠のない金額で申告すると、後から修正を求められ、加算税がかかるおそれもあります。書類が見つからないときは、無理をせず5％ルールで申告するか、税理士に相談するのが安全です。

マイホームなら3,000万円特別控除：自分が住んでいた家なら、利益から最高3,000万円を差し引けます（3,000万円特別控除の条件）。
相続した空き家の3,000万円特別控除：1981年5月31日以前に建てられた家など条件を満たせば、相続人が住んでいなくても使えます（2027年12月31日までの売却）。
譲渡費用をもれなく計上：仲介手数料、印紙税、測量費、建物の取壊し費用などは、取得費とは別に差し引けます。
相続税の取得費加算：相続税を払っていれば、相続税の申告期限から3年以内の売却で使えます。

使える特例の一覧は家の売却で使える特例・控除一覧にまとめています。申告の手順は家を売った翌年の確定申告のやり方をご覧ください。

税金の見通しを立てるには、まず「いくらで売れるか」を知ることが出発点です。

税金の見通しは「売却価格」から

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