【2026年】家の売却で使える税金の特例・控除一覧｜条件・期限・ケース別の使い分け

家を売って利益が出ると税金がかかりますが、マイホームや相続した家の売却には、税金を大きく減らせる特例がいくつも用意されています。ただし特例ごとに条件が細かく、組み合わせられないものもあります。

この記事では、2026年時点で使える主な特例を一覧で整理し、よくあるケースでどれを選べばよいかを解説します。税金の計算方法そのものは譲渡所得税の計算方法をご覧ください。

※2026年11月時点の法令（国税庁タックスアンサー：令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。特例が使えるかどうかは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

家の売却で使える特例・控除の一覧

特例	内容	主な条件	売却の期限
① マイホームの3,000万円特別控除	利益から最大3,000万円を控除	自分が住んでいた家（住まなくなって3年目の年末まで）	期限なし
② 10年超所有の軽減税率	税率20.315％→14.21％（6,000万円以下の部分）	売った年の1月1日時点で所有10年超	期限なし
③ 特定居住用財産の買換え特例	買い換えた分の課税を将来に繰延べ	居住10年以上・所有10年超、売却代金1億円以下	2027年12月31日
④ 買換え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除	売却損を給与所得などと相殺、翌年以降3年繰越	所有5年超、新居に10年以上の住宅ローン	2027年12月31日
⑤ ローン残債割れの譲渡損失の損益通算・繰越控除	ローン残高を下回る売却損を相殺・繰越	所有5年超、旧居に10年以上の住宅ローン残高	2027年12月31日
⑥ 相続した空き家の3,000万円特別控除	利益から最大3,000万円（相続人3人以上は2,000万円）を控除	1981年5月31日以前の建築、売却代金1億円以下など	2027年12月31日（かつ相続から3年目の年末まで）
⑦ 相続財産の取得費加算	払った相続税の一部を取得費に加算	相続税を払っている	相続税の申告期限から3年以内

家を売るだけのときに使える特例

① マイホームを売ったときの3,000万円特別控除

もっともよく使われる特例です。所有期間に関係なく、利益から最大3,000万円を差し引けます。多くのケースでは、これだけで税金が0円になります。

• 今住んでいる家、または住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る家
• 家を取り壊して土地だけ売る場合は、取壊しから1年以内に契約し、その間に駐車場などに使っていないこと
• 親子・夫婦・生計を一にする親族などへの売却は対象外
• 前年・前々年にこの特例や損益通算の特例を使っていないこと
• 特例を受けるためだけに入居した家、仮住まい、別荘は対象外

② 10年超所有のマイホームの軽減税率

売った年の1月1日時点で、土地・建物ともに10年を超えて所有していれば、6,000万円以下の部分の税率が14.21％（通常は20.315％）になります。①の3,000万円控除と併用できます。

⑤ 住宅ローンが残る家を売って損が出たとき

売却価格が住宅ローン残高を下回り、売却損が出た場合は、その損失（ローン残高から売却価格を引いた額が上限）を給与所得などと相殺でき、相殺しきれない分は翌年以降3年間繰り越せます。会社員なら源泉徴収された所得税の還付につながります。

住み替え（買換え）のときに使える特例

③ 特定居住用財産の買換え特例

10年以上住んだ家を売って新しい家に買い換えるとき、買換え資金に充てた部分の課税を将来に繰り延べる制度です。非課税になるのではなく、新居を将来売るときにまとめて課税されます。新居は売った年の前年から翌年までに取得し、床面積50㎡以上などの条件があります。①の3,000万円控除とは選択制です。

④ 買換えで損が出たときの損益通算・繰越控除

所有5年超の旧居を売って損が出て、新居を10年以上の住宅ローンで買った場合、その損失を給与所得などと相殺できます。

相続した家を売るときに使える特例

⑥相続した空き家の3,000万円控除と、⑦取得費加算の特例はどちらか一方しか使えません。条件や注意点は相続した家を売るときの税金と注意点で詳しく解説しています。

ケース別：どの特例を選ぶ？

ケース1：20年住んだ家を売り、利益が2,500万円

3,000万円控除で利益が0円になり、税金はかかりません。ただし確定申告は必要です。申告しないと特例が使えず、本来の税金がかかってしまいます。

ケース2：15年住んだ家を売り、利益が5,000万円

3,000万円控除と10年超の軽減税率を併用します。残りの2,000万円×14.21％＝約284万円。軽減税率を使わない場合（20.315％）の約406万円より、約122万円少なくなります。

ケース3：住み替えで新居を住宅ローンで買う

旧居の売却で3,000万円控除・軽減税率・買換え特例を使うと、新居で住宅ローン控除が使えない期間があります（入居した年とその前2年・後3年）。「旧居の売却益にかかる税金」と「新居の住宅ローン控除で戻る税金」を比べて、得なほうを選びましょう。

ケース4：ローン残高より安くしか売れない

所有5年超なら⑤の特例で、売却損を給与所得などと相殺できる可能性があります。住宅ローンの残高証明書（売買契約日の前日時点）が必要になるので、早めに金融機関へ依頼しましょう。

ケース5：親から相続した実家（空き家）を売る

1981年5月31日以前に建てられた家で、相続から3年目の年末までに売るなら⑥を検討します。対象外なら、相続税を払っている場合は⑦を使えないか確認しましょう。

特例を使うときの共通の注意点

• 確定申告が必須：税額が0円になる場合も、売った年の翌年2月16日～3月15日に申告が必要です。
• 期限のある特例は2027年12月31日まで：③～⑥は延長されることもありますが、売却を予定しているなら期限を意識しておきましょう。
• 家族への売却は対象外：親子・夫婦などへの売却では多くの特例が使えません。

どの特例が使えるかは、売却価格がいくらになるかで判断が変わります。まずは相場を確認しておきましょう。

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