【2026年】住み替え（買い替え）の税金｜3,000万円控除・買換え特例と住宅ローン控除の選び方

今の家を売って新しい家に住み替えるとき、税金の特例の選び方を間違えると、新居の住宅ローン控除が使えなくなることがあります。旧居の売却で利益が出るか損が出るかによって、使える特例と、得になる選び方が変わります。

この記事では、住み替えで使える税金の特例、住宅ローン控除との関係、売り先行・買い先行の進め方を解説します。

※2026年11月時点の法令（国税庁タックスアンサー：令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。特例が使えるかどうかは個別の事情で変わるため、最終的には税務署や税理士にご確認ください。

住み替えで使える税金の特例

旧居の売却結果	使える主な特例	新居の住宅ローン控除
利益が出た	① 3,000万円特別控除（＋10年超所有なら軽減税率）	原則使えない
利益が出た	② 特定居住用財産の買換え特例（課税の繰延べ）	原則使えない
利益が出た	③ 特例を使わず税金を払う	使える
損が出た	④ 買換えの譲渡損失の損益通算・繰越控除	併用できる

①と②は、新居に入居した年とその前2年・後3年の間に旧居の売却で使うと、新居の住宅ローン控除が受けられなくなります。利益が出る住み替えでは「売却益の特例」と「住宅ローン控除」のどちらが得かを比べることが大切です。

① 3,000万円特別控除

マイホームの売却益から最高3,000万円を差し引ける特例です。所有期間は問いません。売った年の1月1日時点で10年を超えて所有していれば、残った利益に軽減税率（14.21％）も使えます。詳しい条件は3,000万円特別控除の解説をご覧ください。

② 特定居住用財産の買換え特例

旧居の売却益への課税を、新居を将来売るときまで繰り延べる特例です。税金が免除されるわけではありません。

主な条件

• 旧居に通算10年以上住み、売った年の1月1日時点で所有期間が10年超
• 旧居の売却代金が1億円以下
• 2027年12月31日までに売る
• 新居を売った年の前年から翌年までに取得し、期限までに住む
• 新居の床面積50㎡以上、敷地500㎡以下
• 中古の新居は築25年以内か耐震基準を満たすこと。2024年以降に入居する新築は省エネ基準を満たすことなど

繰延べの仕組み

国税庁の例では、1,000万円で買った家を5,000万円で売り、7,000万円の家に買い換えた場合、4,000万円の売却益への課税が繰り延べられます。将来その新居を8,000万円で売ると、課税される利益は5,000万円（新居の値上がり分1,000万円＋繰り延べた4,000万円）になります。

新居の購入価格が旧居の売却価格より安い場合は、その差額分には売却した年に課税されます。3,000万円控除と比べると使いどころは限られ、売却益が3,000万円を大きく超える場合に検討する特例です。

どれを選ぶと得？計算例

旧居（所有・居住12年）を5,000万円で売り、取得費2,500万円、譲渡費用200万円で売却益2,300万円。新居を住宅ローンで購入する場合。

選び方	旧居の売却にかかる税金	新居の住宅ローン控除
3,000万円控除を使う	0円	使えない
特例を使わない	約327万円（2,300万円×14.21％）	使える

この例では、住宅ローン控除で戻る税金の合計が約327万円を超えるかどうかが判断の分かれ目です。住宅ローン控除の額は、借入額、住宅の省エネ性能、入居年、本人の所得税・住民税の額で変わります。売却益が大きいほど3,000万円控除が有利、売却益が小さいほど住宅ローン控除が有利になりやすいと覚えておきましょう。新居の契約前に、税務署や税理士に試算してもらうのが確実です。

④ 損が出たときの買換え特例

旧居を売って損が出た場合は、条件を満たせば損失を給与所得などと相殺（損益通算）でき、相殺しきれない分は翌年以降3年間繰り越せます。この特例は新居の住宅ローン控除と併用できるので、損が出る住み替えでは両方使うのが基本です。

• 売った年の1月1日時点で旧居の所有期間が5年超
• 売った年の前年から翌年までに新居を取得し、新居に償還期間10年以上の住宅ローンがある
• 2027年12月31日までに売る

旧居のローンを返しきれない場合の売り方は住宅ローンが残っている家の売り方をご覧ください。

売り先行と買い先行

	売り先行（先に売る）	買い先行（先に買う）
メリット	売却額が確定してから資金計画を立てられる	新居をじっくり選べる。引っ越しが1回で済む
デメリット	新居が決まらないと仮住まいが必要になることも	旧居が売れないと二重ローンになる。値下げを迫られやすい
向いている人	旧居のローンが多く残る人、資金に余裕がない人	資金に余裕がある人、旧居のローンがない人

買い先行で旧居がなかなか売れない不安がある場合は、一定期間で売れなければ不動産会社が買い取る「買取保証」という方法もあります（仲介と買取の違い）。

住み替えの税金で注意すること

• 旧居の売却期限：住まなくなってから3年目の年末までに売らないと、3,000万円控除などのマイホームの特例が使えません。
• 売った翌年は確定申告：特例は申告しないと使えません（確定申告のやり方）。
• 翌年度の住民税・保険料：特例を使わずに税金を払う場合、翌年度の住民税や国民健康保険料なども上がります（住民税・国保への影響）。

まとめ

• 利益が出る住み替えでは、3,000万円控除・買換え特例を使うと新居の住宅ローン控除が原則使えない
• 売却益が大きければ3,000万円控除、小さければ住宅ローン控除が有利になりやすい
• 買換え特例は「免除」ではなく「繰延べ」。売却益が3,000万円を大きく超える場合に検討
• 損が出る住み替えなら、損失の特例と住宅ローン控除を併用できる
• どれを選ぶか決めるには、旧居がいくらで売れるかの見通しが欠かせない