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家を売る時に気をつけるべきポイントは?

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2018.03.14

引っ越しや相続、住み替えなど家を売る理由は人それぞれですが、不動産を売却するというのは簡単なことではありません。

まず金額が大きく、普段の売り買いの尺度で考えることができません。たとえ1%、2%の違いでも数万円、数十万円の違いになります。
また、不動産の売買には専用の法律があり、勝手に個人が行うことはできません。専門用語も多く、素人にはちんぷんかんぷんです。
そのうえ、家を売るのは一生に一度きりという人がほとんどです。何度もあるなら多少失敗しても次に活かすことができますが、一発勝負となると何が何でも失敗する訳にはいきません。不動産売却の失敗は金銭的なダメージはもちろん、精神的なダメージも長く引きずるゲインになります。

家を売る時に知っておきたい6つのポイント

では、不動産売却で失敗しないためには何に気をつけたら良いのでしょうか。
今回は基本的な次の6つのポイントに絞って解説してゆきます。

1.価格は3段階考えておく
2.相場を把握しておく
3.査定額には差がある
4.実力のある不動産会社を探す
5.査定額を上げる工夫
6.不動産売却にはお金がかかる

1.価格は3段階考えておく

家をいくらで売るかを考える際、以下のように3段階に分けて考えておきましょう。

①理想額
②妥当な価格
③最低額

まず、これぐらいで売れたら理想だという金額を想定しておきます。もしこの価格ですぐに買い手がついたり、査定額がこれを上回ったりしているようであればすぐに売ってしまいましょう。
妥当な価格、つまり相場価格を知っておくことも重要です。現実的に考えると、実際に売れる価格はこの相場に近い価格になるでしょう。
そして「これより低い金額では売れない」という最低ラインの設定もしておきましょう。もし査定額が最低ラインを下回っている場合は、時期が悪いか、相場よりも大幅に高い価格を設定してしまっている可能性が高いです。

3段階の金額から、どの値段で売りに出すかは売却にかける時間によって決めます。時間をかけてでも高く売りたい倍は理想の価格に近い値段に設定します。反対に、さっさと手放してしまいたい場合は、妥当な価格で売りはじめ、売れないようであれば徐々に値段を下げていくようにします。

2.相場を把握しておく

理想の金額を決めるにしても、最低価格を決めるにしても、相場が分からなければ正しい値段をつけることはできません。

相場を知らないまま不動産屋の言いなりになり、そのまま売りに出してしまうのはもったいないです。もっと高く売れる可能性もありますし、安く買い叩こうとしている悪質な不動産屋もいるかもしれません。

正しい相場をつかむためには、いくつかの不動産会社の査定を見比べる必要があります。
他の住宅の価格と比べるのはあまりスマートな方法ではありません。パッと見ただけでは、自分の売りたい家の条件とその家の条件が同じだとは限らないからです。

不動産会社の査定は、似た条件の物件や、それまでの取引実績などを元に決定します。同じエリアの物件であれば、不動産会社ごとに極端な価格差は生じにくく、いくつかの査定を見比べれば相場が分かるはずです。

複数の不動産会社による査定を比較する際は、不動産一括査定サイトなどを活用すると便利です。一度にまとめて査定依頼ができるため、時間と手間の節約になります。

また、査定には机上査定と訪問査定があります。机上査定は申告された不動産の情報と販売実績を元に判断され、短期間で結果が分かります。訪問査定の場合、担当者が直接物件を訪れる必用があるため時間はかかりますが、正確な査定結果が得られます。

3.査定額には差がある

同じ不動産を査定しても、その査定結果は不動産会社ごとに差があります。場合によっては査定額に500万円近い差が生じることもあります。

査定額の違いが生じる理由の一つに、その不動産会社の販売実績があります。
査定額は、過去どんな物件がいくらぐらいで売れたかを参考にします。同じような物件でも高く売ることのできる会社なら高い査定額に、安くしか売ることのできない会社なら低い査定額になるのです。

査定額の高い不動産会社は、物件が高く売れる可能性があるだけでなく、実力のある会社である可能性が高いです。逆に査定額があまりに低い会社は見る目がないか、販売実績に自信がない会社の可能性があります。

4.実力のある不動産会社を探す

いくら査定で高い価格がついたとしても、実際にその価格で売れなければなんの意味もありません。物件を売るためには不動産会社に販売力がなくてはなりません。

資格のある人が許可を得られれば不動産会社は簡単に作れます。同じ不動産会社でも実力はピンキリです。販売力のある不動産会社の見分けるためのヒントはいくつかあります。

・チラシなどの広告を出している
・ネットで検索するとすぐ出てくる、ホームページがきちんと更新されている
・販売方法についての説明や提案内容が分かりやすくはっきりしている
・定期的に状況を教えてくれる

もちろん、全てに当てはまる必要はありませんが、調べてきちんと情報が出てくるというのは非常に重要です。
また、長く地域で営業している不動産会社の方が信頼性は高いですが、中には実力のある人が新規に立ち上げている場合もあるため、必ずしも歴史が必要だとは言えません。

5.査定額を上げる工夫

正確な査定額を知るためには訪問査定が必須です。
この時、同じ不動産会社による査定でも、工夫次第で査定額を上げることができます。

何よりも大切なのは家をキレイにしておくことです。基本的な清掃はもちろん、目立つ汚れやシミはあらかじめ修繕や掃除をしておきましょう。
特にキッチンやバスルーム、洗面所などの水回りの印象は大切です。水回りが汚れていると、それだけで家が古く見えてしまいます。反対に、水回りがキレイなら築年数の割に綺麗で新しいという印象を与えやすいです。

隅々まで念入りに掃除しなくても、目立つところだけキレイにしておくだけで査定額はぐっと上がります。

6.不動産売却にはお金がかかる

不動産を売却するうえでもう一つ知っておかなければならないことがあります。
それは、家を売るのにもお金がかかるということです。

不動産売却時に必要になるのは、仲介手数料と税金です。

●仲介手数料
不動産の売却を仲介してもらった不動産会社に支払うのが仲介手数料です。

仲介手数料は法律でその上限が以下のように決められています。

取引額200万円以下まで:仲介手数料は5%以内
取引額200万円超から400万円以下:仲介手数料は4%以内
取引額400万円超:仲介手数料は3%以内

例えば、取引価格が1300万円の場合、200万円までの部分が、
200万円×5%=10万円
200万円超~400万円の部分が、
200万円×4%=8万円
400万円から800万円の部分が
(1300-400)×3%=27万円、となります。
3つを合計して、仲介手数料の上限は
10万円+8万円+27万円=45万円、です。

ただしこれは上限であって、必ずしも満額払わなければならないものではありません。
不動産会社にとって仲介手数料は主な収入源であるうえ、こちらが不動産を買ったり借りたりする場合に比べ、売る場合はなかなか交渉が難しいですが、交渉次第で仲介手数料を下げられるケースもあります。

●税金
不動産を売却した時の税金は、売却によって利益が出た場合のみ発生します。

利益が出たかどうかは、単純にとの不動産の購入価格と売却価格の比較によって行います。もし相続で受け継いだ不動産であれば、元々持っていた親などがその不動産を取得した際の金額を参考にします。

税率はその不動産を所有していた年数によって以下のように変わります。
5年以内:39.63%
5年超:20.315%
所有年数によって差があるのは、投機目的で不動産を購入した場合の税率が高くなるように設定されているためです。

また、自分が住んでいた物件を売却した場合、利益が出ても3000万円までであればマイホーム特別控除が受けられます。
不動産価格が大きく上昇していない限り売却益が発生しにくく、マイホーム控除もあるため、基本的に税金を取られるケースは少ないでしょう。

正しい不動産会社選びが重要

家を売る時に失敗しないためには、その物件をいくらで売ることができるのかがキーになります。そのためには相場の把握と、満足できる価格で販売できる力のある不動産会社を見つけることが大切です。

数多の不動産会社からベストな会社を見つけるには、一括査定などを利用し効率的に査定依頼をするのが一番です。相場の把握がし易いだけでなく、めぼしい業者をピックアップするのにも便利です。

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