家と土地売却時の固定資産税｜納税義務者と清算の仕方を解説

固定資産税の納税義務者

固定資産税とは

家や土地などの不動産を所有していると、固定資産税や都市計画税といった税金を納める義務が生じます。

固定資産税とは、毎年1月1日現在に、土地や家などの不動産などの固定資産を保有している人が、その固定資産の評価額をもとに算出された税額を、その固定資産が所在する市町村に対して納める税金です。

固定資産税の税額は、固定資産課税台帳に登録された価格に標準税率1.4％を乗じて算出されます。なお、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用されている場合や、土地について税負担の調整措置が適用されている場合は、標準税率を乗じた金額より低く算出されます。

そして、原則的には税率は一律1.4％となっていますし、売却時に課税される税金ではありませんので、家や土地を高く売るケースでも安く売るケースでも固定資産税の金額には影響はありません。

納税義務者

固定資産税の納税義務者は、原則として固定資産の所有者です。土地の場合は、土地登記簿または土地補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人です。そして、家屋の場合は、家屋登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記または登録されている人となります。

納期

固定資産税の納期は、毎年度4月、7月、11月、2月となっています。

都市計画税

売買される家や土地の所在地によっては、都市計画税が課税されるケースもあります。都市計画税とは、都市計画事業または土地区画整理事業に必要な費用に充てるため、目的税として課税される税金です。

課税対象となる資産は、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地および家屋です。また、納税義務者は、1月1日時点で土地または家屋の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている人となります。なお、都市計画税の税率は0.3％と定められています。

固定資産税の清算の仕方

売買契約書に明記

家や土地を売却するときには売買契約書を締結します。この売買契約書に、固定資産税や都市計画税といった税金の分担についても明記することになります。

固定資産税の納税義務者は1月1日時点で家や土地を所有していた人物となりますが、売買契約書において、所有権が移転した日を境に日割り計算をおこない、売主と買主との間で固定資産税の納税額を清算すると定めるのが一般的です。

例えば、家や土地の売却がおこなわれ、10月27日が所有権移転日（売主が代金を全額受け取る日、不動産の引き渡し日）と仮定すると、1月1日から10月26日までが売主が固定資産税を負担する期間となり、10月27日から12月31日までが買主が固定資産税を負担する期間となります。

なお、家や土地を高く売ることができたからといって、1年間の固定資産税を全額、売主が負担する取り決めがされることはありません。

固定資産税の清算方法

家や土地の売主によっては、一括払いで固定資産税を納税しているケースもあります。そのため買主は、売主が払いすぎた固定資産税を清算しなければなりません。

実務的には、不動産会社の会議室などを利用して、売主と買主と不動産会社の担当者が一堂に会して売買契約書を締結するときに、固定資産税の清算を行う方法が一般的です。

不動産会社の担当社員が、一言一句、重要事項説明書と売買契約書の文言を読み上げ、売主と買主などの当事者全員が文言を確認したあと売買契約書に署名捺印し、そのあと固定資産税の清算が現金によって行われるのです。

所有権の移転日は、ほとんどの場合住宅ローンの実行日であるため、金融機関の会議室を借りて、売買した家の鍵を引き渡す行為と売買代金の入金確認が同時にされます。そのため、税金の清算は売買契約書の締結段階で行われるのが一般的です。

都市計画税の清算

都市計画税が課税されている家や土地が売買された場合には、固定資産税と同様の方法で、同時に清算がされます。